Casas Llave en ManoCómo pensar los plazos de obra
Una fecha de entrega vale lo que vale el cronograma que la respalda. Estas son las etapas, sus tiempos habituales y lo que suele atrasar una obra.
Por Equipo editorial de Casas Llave en Mano · Actualizado el
Para una casa tradicional de 150 a 200 m² en Zona Norte, un orden de magnitud realista es de 2 a 4 meses de proyecto y aprobaciones, más 10 a 14 meses de obra. El steel frame puede acortar la obra a unos 5 a 8 meses. Para cumplir esos plazos, planificamos junto con el cliente qué decisiones hay que tomar en cada etapa.
Cronograma de referencia
Los rangos que siguen son orientativos, para una vivienda de 150 a 200 m² de construcción tradicional, con obra continua y materiales disponibles. No reemplazan un cronograma hecho sobre el proyecto real.
| Etapa | Duración orientativa | Qué la condiciona |
|---|---|---|
| Proyecto y documentación | 1 a 3 meses | Cantidad de revisiones del cliente; cálculo estructural |
| Aprobación del barrio | 2 a 8 semanas | Frecuencia de la comisión de arquitectura; observaciones |
| Permiso municipal | Variable según municipio | Visado profesional, derechos, inspecciones |
| Preliminares y fundaciones | 4 a 8 semanas | Estudio de suelo, tipo de fundación, lluvias |
| Estructura y mampostería | 3 a 4 meses | Losas: encofrado, llenado y tiempos de desencofrado |
| Cubierta | 3 a 6 semanas | Tipo de techo; el clima |
| Instalaciones y revoques | 2 a 3 meses | Coordinación de gremios; secado |
| Terminaciones | 3 a 4 meses | Plazos de fabricación de aberturas y amoblamiento |
| Conexiones y recepción | 2 a 6 semanas | Distribuidoras de luz y gas; lista de observaciones |
Lo que no se puede apurar
Hay tiempos que dependen de la física de los materiales, no del empeño de la cuadrilla:
- Hormigón: alcanza su resistencia de proyecto a los 28 días. Los fondos de losa se desencofran cuando lo indica el calculista, y en invierno se demoran más.
- Revoques y contrapisos: necesitan secarse antes de recibir pintura, pisos de madera o vinílicos. Colocar sobre una base húmeda termina en ampollas y pisos levantados.
- Lluvia: en Zona Norte, un lote arcilloso o bajo puede quedar intransitable varios días después de una lluvia fuerte. Conviene prever días de lluvia en el cronograma, sobre todo en otoño y primavera.
Lo que sí se puede anticipar
Una obra fluye cuando cada definición llega antes de que la obra la necesite. Por eso te avisamos con tiempo qué hay que decidir en cada etapa:
| Decisión | Cuándo tiene que estar tomada | Por qué |
|---|---|---|
| Aberturas (material, línea, vidrio) | Al terminar la mampostería | Fabricación de varias semanas; se miden en obra |
| Ubicación de artefactos y bocas eléctricas | Antes de las instalaciones embutidas | Cambiarlas después implica romper |
| Revestimientos de baños y cocina | Antes del revoque grueso | Condicionan espesores y niveles |
| Sistema de calefacción | Antes del contrapiso | Una losa radiante va dentro del contrapiso |
| Muebles de cocina | Antes de las terminaciones | Las medidas definen la colocación de revestimientos y enchufes |
Cómo armamos el cronograma
Cada fecha de entrega que damos viene con un cronograma por etapas, con márgenes para lluvias y aprobaciones, y con las decisiones de cada etapa marcadas. Así sabés en qué momento está la obra y qué viene después.
Plazo y costo van juntos
Cada mes de obra tiene un costo: alquiler de la vivienda actual, actualización de precios del saldo pendiente y gastos fijos de la obra (obrador, baño químico, seguros, expensas del lote). Por eso un plazo realista y bien planificado vale tanto como un buen precio.
En una modalidad de mano de obra con pagos semanales o quincenales según avance, el ritmo de pagos acompaña al ritmo real de la obra. Si hay semanas sin avance por lluvia o por una definición pendiente, tampoco hay pago. Lo explicamos en etapas y avances de obra, y si estás evaluando un sistema más rápido, en steel frame vs. construcción tradicional.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se tarda en construir una casa de 150 m²?
Como orden de magnitud, una casa tradicional de 150 a 200 m² lleva de 10 a 14 meses de obra, más 2 a 4 meses de proyecto y aprobaciones. En steel frame, la obra puede reducirse a unos 5 a 8 meses.
¿Qué puede atrasar una obra?
Principalmente las aprobaciones del barrio y del municipio, los días de lluvia y las definiciones de terminaciones que llegan tarde. Por eso planificamos con el cliente qué decidir en cada etapa. Los tiempos técnicos del hormigón y del secado también fijan mínimos.
¿Se puede construir en invierno?
Sí, pero los tiempos de fraguado y secado son más largos y hay que proteger el hormigón de las heladas. Conviene contemplarlo en el cronograma.
¿Puedo empezar la obra mientras el barrio revisa los planos?
No. Los barrios cerrados exigen la aprobación del proyecto antes de habilitar el ingreso de personal y materiales, y el municipio exige el permiso de obra.
Fuentes y normativa consultada
- INTI-CIRSOC: reglamentos de estructuras de hormigón
- INDEC: Índice del Costo de la Construcción (ICC)
- Municipio de Pilar
- Municipio de Escobar
- Municipio de Tigre
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