Casas Llave en ManoEtapas y avances de una obra
Así organizamos una obra: etapas con hitos que se pueden medir, controles técnicos antes de tapar lo que después no se ve y pagos que acompañan el avance real.
Por Equipo editorial de Casas Llave en Mano · Actualizado el
En una obra tradicional hay momentos clave en los que conviene detenerse y controlar antes de seguir: la fundación antes de hormigonar, la capa aisladora, las cañerías antes del revoque. Nuestro sistema de pagos por avance está pensado alrededor de esos momentos.
La secuencia de una casa tradicional
| Etapa | Qué se hace | Control antes de avanzar |
|---|---|---|
| 1. Replanteo | Se marcan ejes, niveles y la cota de piso terminado | Verificar retiros del reglamento y nivel respecto de la calle |
| 2. Excavación y fundaciones | Zapatas, vigas de fundación, platea o pilotines | Armaduras revisadas antes de hormigonar; remito del hormigón |
| 3. Capa aisladora | Barrera horizontal contra la humedad de cimientos | Que sea continua, incluso bajo marcos de puertas |
| 4. Mampostería y estructura | Muros, columnas, encadenados, dinteles, losas | Plomo y escuadra; hierro de losa revisado antes del llenado |
| 5. Cubierta | Losa o techo liviano, aislación, membrana o cubierta final | Pendientes y babetas; prueba de agua |
| 6. Instalaciones embutidas | Cañerías de agua, desagües, gas, electricidad | Pruebas de presión y estanqueidad antes de tapar |
| 7. Revoques y contrapisos | Grueso, fino, contrapisos y carpetas | Niveles y pendientes hacia rejillas |
| 8. Terminaciones | Pisos, revestimientos, aberturas, pintura, artefactos | Planilla de observaciones por ambiente |
| 9. Recepción | Provisoria con observaciones; definitiva cuando se resuelven | Acta firmada; manuales y garantías |
Los cuatro momentos que no se pueden saltear
Antes de hormigonar
Con el hierro armado y el encofrado listo, el director de obra verifica diámetros, separaciones, recubrimientos (que las barras no apoyen en la tierra, que haya separadores) y anclajes. Una vez que llega el mixer, no hay vuelta atrás, por eso ese control se hace siempre antes. El remito del hormigón, con la resistencia pedida (por ejemplo H-21), queda archivado en la carpeta de obra.
La capa aisladora
En mampostería tradicional se ejecuta una capa aisladora horizontal (habitualmente doble, unida por una vertical, el llamado "cajón") con mortero hidrófugo. Si se interrumpe en un vano o se hace sin cuidado, la humedad sube por los muros durante años. Es barata de hacer bien y carísima de corregir.
Las instalaciones antes de tapar
Las cañerías de agua se prueban a presión y los desagües con prueba de estanqueidad, antes del revoque o del contrapiso. La instalación de gas la ejecuta y la prueba un gasista matriculado, porque la distribuidora (en Zona Norte, Naturgy BAN) exige documentación y prueba de hermeticidad para habilitar el servicio. La eléctrica tiene que seguir la reglamentación de la AEA para viviendas, con protección diferencial y puesta a tierra medida.
Los tiempos del hormigón
El hormigón necesita curado (mantenerlo húmedo, sobre todo los primeros días) y alcanza su resistencia de proyecto a los 28 días. Desencofrar una losa antes de tiempo para "ganar una semana" es una de las causas clásicas de fisuras y flechas. El plazo lo fija el calculista según el elemento y el clima.
Cómo funcionan nuestros pagos por avance
Nuestra modalidad es mano de obra con pagos semanales o quincenales según avance. Funciona así:
- Medición: cada período se mide lo ejecutado (m² de muro, m² de revoque, m³ de hormigón) contra el presupuesto por unidad.
- Certificado: una hoja simple con rubro, cantidad acumulada, cantidad del período y monto. La firman ambas partes.
- Respaldo: fotos fechadas de lo medido, en especial de lo que después queda tapado.
- Cierre: al terminar, hacemos juntos la recepción: recorremos la casa ambiente por ambiente y resolvemos cualquier detalle pendiente antes de la entrega definitiva.
Un criterio simple
En nuestras obras pagás lo que está hecho y medido. Así, en cada momento, lo pagado y lo construido van a la par, y vos tenés la tranquilidad de ver en la obra cada peso invertido.
Los registros que llevamos en cada obra
- Carpeta de obra con las decisiones y los cambios acordados, con fecha, para que todos trabajen sobre la misma información.
- Fotos por etapa, sobre todo de hierros, capa aisladora y cañerías antes de tapar. Te las compartimos: son muy útiles para cualquier reforma o reparación futura.
- Remitos y facturas de materiales, ordenados por rubro. Si compra el propietario, lo explicamos en mano de obra y materiales.
- Actas de recepción provisoria y definitiva.
Para estimar cuánto dura cada etapa, seguí con cómo pensar los plazos de obra.
Preguntas frecuentes
¿Qué es un certificado de avance de obra?
Es el documento que mide lo ejecutado en un período, rubro por rubro, contra el presupuesto. Sirve de base para cada pago y lo firman el constructor y el propietario o su director de obra.
¿Qué controles hay que hacer antes de tapar las instalaciones?
Prueba de presión en la cañería de agua, prueba de estanqueidad en desagües, prueba de hermeticidad de gas por un gasista matriculado y verificación del cableado y la puesta a tierra. Conviene fotografiar todo antes del revoque.
¿Cada cuánto se paga en una obra por avance?
En nuestra modalidad, semanal o quincenalmente. En cada período se mide lo ejecutado contra el presupuesto por unidad y se paga lo medido.
¿Cuándo se puede desencofrar una losa?
Lo define el calculista según el elemento, la luz y el clima. El hormigón alcanza su resistencia de proyecto a los 28 días, y desencofrar antes de tiempo es causa frecuente de fisuras y deformaciones.
Fuentes y normativa consultada
- INTI-CIRSOC: reglamentos de estructuras
- ENARGAS: normativa de instalaciones de gas
- Asociación Electrotécnica Argentina (AEA): reglamentación de instalaciones eléctricas
- Código Civil y Comercial de la Nación (recepción de la obra, art. 1270)
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